News

Jaké bydlení se pronajímá na prázdniny a jak na tom vydělat

₽3 milionů za denní pronájem domů, jako z Pinterestu. 2 skutečné příběhy

Foto: Julia Stirmanová

V posledních dvou až třech letech se aktivně rozvíjí denní pronájem venkovských domů. Krásné malé domky s okny od podlahy až ke stropu v přírodě, podobné obrázkům z Pinterestu, jsou mezi obyvateli města velmi oblíbené. Redaktoři RBC Real Estate hovořili s majiteli takových domů o tom, jak funguje jejich každodenní pronájem a kolik si na něm mohou vydělat.

Julia Stirmanova, pronajímá 3 své vlastní venkovské domy Les_ozero_dom v Moskevské oblasti k dennímu pronájmu, spravuje dalších 22 domů

Zázemí: od mateřské dovolené až po pronájem

— Pracoval jsem jako obchodní manažer ve společnosti VseInstrumenty. Když jsem odešla na mateřskou dovolenou s druhým dítětem, uvědomila jsem si, že se nechci vrátit. Začal jsem hledat možnosti. Původně jsem plánoval spustit dlouhodobé pronájmy, ale pak jsem si uvědomil, že krátkodobé pronájmy jsou výhodnější. A tak jsem na mateřské dovolené investovala do svých prvních bytů a začala je pronajímat. Ve správě mám i další objekty. Pak ale přišel Covid, karanténa a nájemné ve městě výrazně kleslo. Byl červen 2020. Pak jsme s rodinou začali hledat venkovské domy, kde bychom mohli vystoupit a projít se s dětmi. Několikrát jsme vyrazili z města, ale uvědomili jsme si, že takových nabídek je málo. Krásné moderní domy se prakticky nedají pronajmout – buď jsou obsazené, nebo je cena značně nadsazená. A tak přišel nápad koupit daču, kam bychom mohli sami přijet a kterou bychom si mohli pronajmout. Aby to nebyl závazek, ale aktivum.

Zajímavé:  Chci/mohu: cenově dostupný analog kožené bomberové bundy Prada.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Hledali jsme hotový dům, ale nic jsme nenašli: buď se nám nelíbila lokalita, nebo dům samotný. Šest měsíců jsme cestovali a rozhlíželi se a rozhodli jsme se postavit dům. Koupili jsme pozemek v chladné chatové vesnici v Moskevské oblasti (70 km od moskevského okruhu) s infrastrukturou, jezerem, sportovišti a restauracemi. Už byl listopad. Dal jsem si cíl – do Nového roku postavit dům a pronajmout ho. Našli jsme firmu, která nám to dodala a 3. ledna 2021 byl dům pronajat. Nyní jsou na tomto místě již dva domy – postavili jsme druhý. Jeden má plochu 48 metrů čtverečních, druhý 38 metrů čtverečních.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

3 miliony nájemného

— Dostali jsme splátkový kalendář na pozemek, rychle jsem ho splatil. Vzal jsem si také spotřebitelský úvěr na koupi svého prvního domu, který už mám také uzavřený. Druhý dům postavila za peníze z prodeje bytů. Celková investice do těchto dvou domů činila 9 milionů rublů. Všechny výdaje na ně jsou hrazeny a navíc máme zisk. Pokud se podíváte na zisk za rok 2022, pak ze dvou malých domů činil 3 060 000 rublů. Všechny mé investice se tedy vrátí do tří let.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Nedávno jsme postavili třetí dům, ale na jiném místě. Samotný dům je větší: má tři ložnice a obývací pokoj. Chtěli jsme dům, kde by se mohla ubytovat celá naše velká rodina a pozvat přátele. Tento dům jsme postavili s pomocí rodinné hypotéky na 5,3 %. Celý projekt stál 11,5 milionu rublů. – spolu s lázeňským domem (byl instalován za hotové) a krásným výhledem. Hypoteční splátka tohoto domu je asi 51 tisíc rublů. Také ho pronajímáme a využíváme jako letní dům. My sami žijeme v Balashikha. Nový dům splácí hypotéku a veškeré výdaje a od prvního měsíce nájmu přináší zisk. Všechny naše domy jsou rámové – vyrábí se ve výrobě a montují na místě. Za pouhý týden na vašem místě vyroste dům bez větších staveb. Se stavbou nebyly žádné potíže. Otázku komunikací, zejména elektřiny, je ale lepší vyřešit předem, takže při stavbě domu již budou komunikace na místě a můžete se okamžitě nastěhovat nebo začít pronajímat.

Zajímavé:  Kde začínají konflikty v rodině a jak jim předcházet.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

O poptávce a hostech

— Poptávka po venkovských domech má výraznou sezónnost, nejvyšší v létě. Jsou přechodové měsíce (listopad a březen), během kterých je vytížení minimální, ale nikdy nenastalo období, kdy bychom šli do mínusu. Přesto je hypotéka splacena a náklady pokryty. V průměru po celý rok je obsazenost 40–50 %, v létě pak 95–100 %. Například na další měsíc nejsou téměř žádná okna. Malé domy se pronajímají za 6–13 tisíc rublů. za den, velký dům – 8-19 tisíc rublů. denně. Hosté přicházejí z různých realitních a rezervačních platforem, dobře fungují sociální sítě. Když odešli Airbnb a Booking, bylo to pro nás samozřejmě stresující. Teď je to jednodušší. Zpočátku jsem všechno dělal sám. Nyní mi pomáhá vedoucí – ubytovává hosty na dálku. Všude máme elektronické zámky a trezory, takže hosty není třeba vítat.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Správa domácnosti

— Nyní pronajímám nejen své domy, spravuji asi 22 venkovských domů, celkem 40 nemovitostí. Navíc stavíme domy pro investory. Chodí za mnou lidé, kteří mají určitou částku a chtějí ji investovat do venkovského domu, aby ho pak mohli pronajímat a mít příjem. Takové projekty plně řídíme – pomáháme s výběrem lokality, samotným projektem, stavbou domu i správou. Moje plány jsou dále růst, zvyšovat obsazenost, zabírat krásnější moderní domy. Ale není cílem mít ve správě tisíc domů, je lepší jich mít méně, ale tak, aby to bylo kvalitní. V Dubaji mám cíle – nedávno jsem si tam otevřel krátkodobou půjčovnu. Tento směr chci rozvíjet paralelně.

Foto: Julia Stirmanová

Foto: Julia Stirmanová

Anna Fufryanskaya, majitelka tří domů k pronájmu Sheluha.house, spravuje 9 venkovských domů

Pozadí: od květinářství po nemovitosti

— Zpočátku jsem se zabýval floristikou, zdobením výstavních stánků květinami. Nechyběl ani obchod související se skladováním kontejnerů. Když přišla myšlenka domu k pronájmu, první možností, která byla zvažována, byl dům z kontejnerů. Ale poté, co jsme žili v takovém domě, spočítali jsme si, jak se všechno udělalo, rozhodli jsme se od toho odejít a jít jinou cestou. Ve výsledku jsme se inspirovali evropskými tajnými domy – jedná se o útulné, kompaktní, velmi pohodlné domy. Nápad jsme vyzvedli v holandském projektu, ale udělali jsme si z něj vlastní. Zdálo se, že tradiční tajný dům bude pro našince nepochopitelný. Proto byl dům mírně zvýšen na výšku a šířku.

Zajímavé:  Předplatitelé PS Plus obdrží zdarma NFS Unbound, Assassin s Creed Valhalla a dalších 11 her –

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Chtěli jsme vytvořit místo, kde dojde k totálnímu restartu života ve městě. Dokonce vznikl nápad, aby si hosté během dovolené odložili telefony do trezoru. Dostali jsme takový informační detox. Pak jsme si však řekli, že to je na moderního člověka příliš. (Smích.) Ale z tohoto důvodu nemáme televizi – abychom se mohli ponořit do přírody a ticha. Naše domy se nacházejí na území „Creative Village“ v přírodní rezervaci Borodino. Všude kolem jsou louky a lesy a v docházkové vzdálenosti je krásné jezero s molem. Naše vesnice je typu bez plotu, takže náš pohled je zaměřen do přírody. Výsledkem je jednota s přírodou, přičemž je zde vše pro pohodlný pobyt.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Domy jsme si postavili sami

— Nyní máme tři domy, které denně pronajímáme. První dva domy jsme postavili sami, vlastníma rukama. Je dobře, že postavili dva najednou, kdyby postavili jeden po druhém, nikdy by se nedostali k druhému. Stavba je taková věc. (Smích.) Třetí dům si nestavěli sami, už je tato stavba „omrzela“, a tak si objednali hotový modulový dům.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

V roce 2020 začala výstavba prvního domu, trvala 11 měsíců. V roce 2021 jsme ho již pronajali. Dokončení druhého domu trvalo dalších pět měsíců a byl spuštěn. První dva stály asi 7,5 milionu rublů. To vše na klíč včetně pozemků, komunikací, terénních úprav a výplní domů. Dalších asi 5,7 milionu rublů. Také jsme utratili na klíč za třetí dům. U prvních dvou domů byly částečně využity vypůjčené prostředky, u třetího domu byl splátkový kalendář a zbytek byl hrazen ze zisku z dodávky domů. Zpočátku jsme měli myšlenku pasivního příjmu – pronajímání domů na denní pronájem. Ale když jsme se vrhli do tohoto příběhu, uvědomili jsme si, že to není pasivní příjem. Pro majitele, který takový dům převádí do správy, je pasivní. Všechno si děláme sami.

Zajímavé:  Jak internet reagoval na zrušení Eurovize. Shromáždili jsme to nejlepší.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

O příjmech a stahování

— Výnosy závisí na stahování a sazbách. Loni byla po celý rok naše průměrná obsazenost 73 %. V souladu s tím byly měsíce, které nebyly příliš vytížené, ale v létě dosáhla obsazenost 100%. Letos vidím sestupnou tendenci. Například loni v dubnu byla obsazenost 79 %, ačkoli duben je považován za mimosezónu. Letos v dubnu obsazenost klesla na 43 %. Doufejme, že letní měsíce nám tyto statistiky pozvednou.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Cena pronájmu závisí na velikosti domu, ročním období a dni v týdnu. Například naše malé domky pojmou dvě až čtyři osoby, velký dům pojme až šest osob. Ceny pro malé domy se pohybují od 4,9 tisíc rublů. mimo sezónu až 9,9 tisíc rublů. v létě ve volný den. Nyní se domy pronajímají v průměru za 8,9 tisíc rublů. denně. V červenci až srpnu mohou být sazby vyšší. Větší dům se pronajímá v průměru za 6,9 tisíc rublů. mimo sezónu až 12,9 tisíc rublů. v letním dni volna. Průměrný příjem za malý dům je 160 tisíc rublů. za měsíc, pro velký dům – 200 tisíc rublů. za měsíc. Musíme ale počítat s výdaji – úklid, spotřební materiál, opravy, platy zaměstnanců, údržba, daně atd. Naše investice se zatím nevrátily. Jak dlouho bude trvat splacení? Závisí na zatížení.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

Spravujte, vylepšujte a škálujte

— Po nějaké době mě začali kontaktovat majitelé venkovských domů, kteří je chtěli pronajmout. A začal jsem přebírat kontrolu nad domy. Projekt se začal rozvíjet. Kromě tří vlastních domů mám nyní ve správě devět domů, které se nacházejí v různých částech moskevské oblasti. Ukázalo se, že pomáhám majitelům získat pasivní příjem, o kterém jsme snili. Dalším mým směrem je spolupráce s investory, kteří chtějí do takových domů investovat peníze a vydělávat na denních pronájmech. Radím jim, jak si vybrat web, vývojáře a budovat procesy. Moje plány jsou zlepšit naše domy a tento proces je samozřejmě nekonečný. Existuje přání škálovat a přebírat další objekty pod správu. V celém tomto procesu získávám konexe a příležitosti, přicházejí investoři se svými nápady. Proto existuje pocit, že dříve nebo později z toho něco bude. Možná to bude nové místo.

Zajímavé:  Broučí robot ovládaný z iPhone vám pomůže žertovat vaše přátele.

Foto: Anna Fufryanskaya

Foto: Anna Fufryanskaya

  • „Vydělávám 1 milion ₽.“ Tři příběhy o každodenním podnikání s nájemním bydlením
  • Pronajímám bydlení v Moskvě a pronajímám u Středozemního moře: dva příběhy stěhování
  • Příběhy lidí, kteří opustili Moskvu během pandemie a nelitovali

Půjčovna: jak pronajímat byt denně a jak je to ziskové

Půjčovna: jak pronajímat byt denně a jak je to ziskové

Co je výhodnější: krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem

Pronájem bytu přináší příjem, který umožňuje nejen splácet náklady na údržbu bydlení, ale také vydělávat peníze. Pronájem může být dlouhodobý nebo krátkodobý. V prvním případě si najdete nájemníky, uzavřete smlouvu, dostáváte měsíční nájemné a pravidelně kontrolujete stav bytu. To druhé však není nutné: existuje kauce, kterou lze použít na pokrytí ztrát, pokud nastanou. U denních pronájmů je to složitější: za prvé musíte téměř každý den hledat nájemníky a také sledovat stav nemovitosti. To může zabrat poměrně dost času a skloubit takové aktivity s prací na plný úvazek není jednoduché. Příjem z denního pronájmu bytu přitom může nahradit příjem z práce na nájem. Vyberte si zálohu se sazbou až 16% ročně Například podle služby CIAN Analytics stojí měsíční nájem jednopokojového bytu v Moskvě v průměru 51,6 tisíc rublů a denní nájem – 4,3 tisíc je, když je byt obsazený více než 12 dní v měsíci, krátkodobý pronájem bude výhodnější. Ve velkých městech zůstávají byty jen zřídka nečinné, zvláště pokud jsou na dobrém místě a v dobrém stavu. Navzdory skutečnosti, že denní nájem může být výhodnější, ne každý je na takový obchod připraven, říká Maria Zhukova, generální ředitelka sítě realitních kanceláří Miel. „Majitelé preferující dlouhodobé pronájmy téměř nikdy nesouhlasí s krátkodobými pronájmy. Naopak ti, kteří pronajímají byty přes den, si byty pronajímají jen zřídka, byť jen na jeden nebo dva měsíce. Jsou to úplně jiné toky, které se nechtějí protínat,“ poznamenává.

Zajímavé:  Nejlepší Android hry roku 2016 podle Google.

Kolik můžete vydělat na denním pronájmu?

„Krátkodobý pronájem bez prostojů je pro majitele výnosnější než dlouhodobý pronájem (alespoň měsíc). U bytů v business třídě může být rozdíl v příjmech dvakrát až třikrát odlišný. Pokud byt s měsíční sazbou nájemného přináší majiteli 50 tisíc rublů měsíčně, pak za denní nájem může přinést až 150 tisíc rublů,“ potvrzuje Zhukova. Podle agentury IRN za 20 let byty v Moskvě zdražily desetinásobně: pokud v roce 2000 stál metr čtvereční 25–30 tisíc rublů, nyní stojí asi 270 tisíc nebo více. K nákupu ale potřebujete mít celou částku najednou a nebudete ji moci rychle vybrat, protože prodej bytu i se slevou nějakou dobu trvá.

Koupit byt k pronájmu pomocí hypotéky

Použít cizí byt jako podnájem

Existuje i jiný způsob. Pokud nemáte vlastní bydlení a nechcete si brát hypotéku, můžete pronajmout cizí nemovitost. K tomu si budete muset sami dlouhodobě pronajmout byt a uzavřít s majitelem smlouvu, která stanoví možnost denního pronájmu. Je lepší použít tento režim v dobré víře, to znamená předem informovat vlastníka a uvést ve smlouvě právo na podnájem. Jinak v souladu s čl. 615 občanského zákoníku Ruské federace mají vlastníci bytů právo ukončit smlouvu a požadovat náhradu ztrát. Vaším příjmem bude rozdíl v ceně mezi dlouhodobým a denním nájmem minus náklady na reklamu, úklid, spotřební materiál do bytu atd. Hostitel (ten, kdo organizuje denní podnájem) dostane zpravidla od 5 do 20 % zisk, ale po dohodě s majitelem lze ve smlouvě určit přesnou částku nebo úrok.

Jaký byt si vybrat ke krátkodobému pronájmu

  • Umístění bytu. Pro každodenní pronájmy bydlení je zásadně důležitá lokalita. Objekt by se měl nacházet v blízkosti atraktivit – kulturních a obchodních míst, atrakcí. Pokud se váš byt nachází ve vilové čtvrti, dbejte na dopravní dostupnost – čím snáze se do bytu dostanete hromadnou dopravou, tím jednodušší bude jeho každodenní pronajímání.
  • Velikost bytu. Předpokládá se, že pro krátkodobé pronájmy jsou nejvhodnější jednopokojové apartmány nebo studia. To je pravda: turisté a obchodní cestující často cestují sami nebo ve dvojicích, málokdy jsou doma, a proto nechtějí přeplácet metry navíc. Kromě toho se večírky pravděpodobně nebudou konat v malých bytech, což znamená méně problémů se sousedy. Ale dvou- nebo třípokojové byty mohou být také žádané, například v rekreačních oblastech: rekreanti často přijíždějí s rodinami a nechtějí si vzít dva hotelové pokoje, pronajímají si velký byt. Takových bytů je na trhu méně, takže si můžete stanovit cenu bez ohledu na konkurenci.
  • Dostupnost oprav. Musíte se postarat o atraktivitu vzhledu bytu. Na dovolené nebo služební cestě je pro člověka důležitý maximální komfort. Host se rozhodne o pronájmu během několika sekund po zhlédnutí několika fotografií. V bytě musí být minimum nezbytných věcí: nábytek, kuchyňské linky, televize, lednice a další domácí spotřebiče. Doplňky jako nádobí, ubrousky a šampon zvýší šance na každodenní výměnu. Za dobrou formu se považuje, když je v kuchyni cukr, sůl, svačiny a nezbytné výrobky pro domácnost.
Zajímavé:  Jak spouštět aplikace pro Android na Mac a Windows.

Jak platit daně za pronájem nemovitosti

Před pronájmem bytu si vyberte jednu z možností, jak budete platit daně z příjmu:

  • Vytvořte IP. V tomto stavu můžete platit daně podle zjednodušeného schématu (6 % z příjmů) nebo podle patentového schématu, které zahrnuje jednorázovou platbu za určité období. Cena patentu závisí na regionu, jeho výši si můžete ověřit na finančním úřadě. Jednotliví podnikatelé musí platit příspěvky do sociálního fondu Ruska. Jsou fixní a v roce 2023 činí 45 842 rublů s příjmem nejvýše 300 tisíc rublů za dané období. Pokud váš výdělek přesáhne 300 tisíc rublů, musíte zaplatit 1% daň, ale ne více než 257 061 rublů.
  • Získejte status osoby samostatně výdělečně činné. To se provádí online prostřednictvím aplikace Moje daně. Pokud pronajímáte fyzickým osobám, zaplatíte 4 % z výnosu právnickým osobám – 6 %. Neplatí se žádné povinné pojistné.

Je to důležité. Těm, kteří pronajímají byty nelegálně, hrozí pokuta. Budete muset zaplatit: 13 % nezaúčtované daně z příjmu za poslední tři roky a konkrétní částku určí soud, 5 % za chybějící prohlášení, 40 % nezaúčtovaných příjmů za zatajení daní a 500–200 rublů za skutečnost nelegální podnikatelské činnosti.

Postarejte se také o pojištění bytu: to pokryje ztráty, pokud k nim dojde. Po kontaktování pojišťovny se na místo dostaví odhadce, který spočítá náklady na pojistné krytí a pojistné.

Pronájem bytů denně: klady a zápory

Ziskovost je 1,5–2krát vyšší

Pronájem je práce na plný úvazek. Přijímání hostů, udržování čistoty v prostorách, reklama a udržování rozvrhu rezervací vyžaduje úsilí a čas.

Majitel byt ovládá, takže jeho odpisy jsou menší

Je nutné být v kontaktu 24 hodin denně, protože hosté se mohou ubytovat kdykoli

Zajímavé:  Jak dělat dřepy, když vás bolí kolena a záda.

V případě potřeby bytu lze nájem kdykoliv přerušit. U dlouhodobých pronájmů musíte počkat do konce termínu

Fixní náklady na drobné opravy, spotřební materiál, praní, žehlení a čištění

Krátkodobý pronájem je možný i v případě prodeje bytu

Musíte sledovat trh s nájmy, studovat inzerci a nástroje pro vyhledávání hostů

„Daily apartments (weekend apartments) jsou vlastně hotel, kam člověk přijede s jedním kufrem. Měla by existovat sada nádobí, sada ložního prádla, minimální sada malých domácích spotřebičů: varná konvice, mikrovlnná trouba. Neustále se měnící složení obyvatel s sebou nese vyšší mzdové náklady na úklid – uvedení bytu do pořádku, výměna ložního prádla,“ říká Maria Zhukova ze společnosti Miel.

Rada pro ty, kteří plánují pronajmout byt

Denní byty jako podnikání mohou přinést dobrý příjem, ale samotný proces bude vyžadovat vaše úsilí, čas a osobní účast. Nebo si na pomoc budete muset najmout zaměstnance, kteří budou muset zaplatit peníze.

„Je extrémně vzácné, že denní pronájmy řeší majitelé sami. Jedná se buď o vlastníka – právnickou osobu, která kdysi koupila několik bytů a zabývá se „hotelovým byznysem“. Nebo se jedná o byty, které si bere společnost pod správou trustu. Majitel může bydlet někde daleko, dokonce i v zahraničí, a agentura nebo správce, který převezme všechny výdaje a potíže, mu zaručí pevný příjem,“ říká Zhukova.

Pokud se přesto rozhodnete pro denní pronájem bydlení, pak:

  • rozhodnout, zda budete pronajímat svůj nebo cizí byt na základě podnájemní smlouvy;
  • zhodnotit polohu, velikost bytu a rekonstrukce v něm;
  • vyplnit všechny potřebné dokumenty k legálnímu podnikání;
  • Zhodnoťte situaci na trhu a spočítejte si své pravděpodobné příjmy a výdaje.

Pomocí služby Banki.ru si můžete vybrat optimální podmínky pro půjčku nebo hypotéku, najít vhodný vklad nebo spořicí účet, stejně jako prostudovat téma investic a vybrat si makléře.

Zajímavé:  Recept na vegetariánské řízky z brokolice a špenátu.

Více na téma:

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Back to top button